Depuis que je suis dans le monde de l’immobilier, le sujet qui revient le plus souvent de la part du grand public quand il est question d’immobilier, c’est l’évaluation municipale. C’est vraiment intéressant d’observer toutes les divergences d’opinions sur le sujet. Il est aussi très surprenant de constater à quel point l’information qui circule est biaisée, pouvant même mettre de nombreux acheteurs et vendeurs de propriétés dans des situations parfois très délicates.
Mais qu’en est-il vraiment?
Afin de bien saisir toute l’ampleur du phénomène, commençons par une rapide mise en contexte de la fable, du mythe et maintenant devenue la LÉGENDE DE L’ÉVALUATION MUNICIPALE :
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Client : Oui mais Alex, c’est quoi déjà là … l’évaluation municipale de cette maison-là?
Moi : Je comprends que tu sois curieux et je te répète que ça n’a aucune importance.
Client : Oui, oui, je le sais bien, mais juste pour me faire une idée quand même.
Moi : Je comprends et je te répète que la meilleure façon de te tromper pour déterminer le montant à offrir, c’est de tenir compte de l’évaluation municipale dans ta réflexion. On ne devrait même pas la regarder pour toutes les raisons que je t’ai déjà expliqué 17 fois depuis qu’on cherche ta maison.
Client : Je sais bien…mais ça a quand même rapport un peu Alex!
Moi : Non! Zéro pis une barre! Niet!
Client : C’est quoi ALEX????????? Il faut que je le sache!!!!!!!!!!!!!! J’ai de la misère à respirer tout d’un coup.
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Avec le temps, j’ai bien compris que de génération en génération, le mythe a été perpétué encore et encore. Il s’est renforci au fil du temps car tout le monde semble y croire. Ce qui fait que quand Patrick et Léonie se font une petite soirée entre chums avec 2 autres couples d’amis autour d’une délicieuse fondue, 10 bonnes bouteilles de rouge et qu’ils annoncent à leurs comparses qu’ils ont maintenant le projet d’acheter une propriété. POUFFFF!!!! La magie opère et tout ce beau monde-là devient de grands experts en immobilier en moins d’une seconde et quart. Ça ne prend pas 2 minutes et voilà que nulle autre que l’Évaluation Municipale s’invite au souper avec ses beaux vêtement griffés et distingués ainsi que ses belles chaussures de soirée qu’elle n’enlève surtout pas en entrant et qui mettent de la neige partout dans la place. Elle vient ensuite accaparer toute l’attention des convives autour de la table. C’est à peine si on ne lui donne pas 2 petites fourchettes à fondue pour qu’elle puisse se régaler elle aussi. On est même prêt à lui enrouler sa petite viande sur sa fourchette et puiser ses légumes dans le bouillon afin de lui rappeler toute son importance. Après tout, elle est tellement vénérée, c’est bien la moindre des choses qu’on la nourrisse bien afin de perpétuer la légende.
Peut-être avez-vous déjà compris mon sarcasme à l’endroit de l’Évaluation Municipale, elle qui ne s’invite pas aussi facilement à ma table. Elle est mieux de se lever de bonne heure si elle veut avoir juste une petite patate à grignoter. Elle est bien mieux de la savourer si elle veut étirer le plaisir parce que c’est la seule patate qu’elle va avoir. Pis pas de mayo à l’ail pour elle! Oh non! pas question. Ça c’est à moi!!!
De toute façon, elle ne veut sûrement pas sentir l’ail, habillée de même.
Cela étant dit, laissez-moi vous en dire plus sur l’évaluation municipale afin de casser la légende une fois pour toute et qu’on puisse dorénavant travailler intelligemment et efficacement.
En premier lieu, utilisons la bonne terminologie et nous parlerons dorénavant de l’évaluation foncière municipale.
Qu’est-ce que l’évaluation foncière?
Ça sert simplement de base d’imposition dans le régime fiscal municipal permettant de taxer les propriétaires d’immeubles sur un territoire donné. En retour, ces argents servent à financer partiellement le coût de prestation des services municipaux et scolaires dans chacune des municipalités du Québec.
Ce n’est absolument pas un système d’évaluation mis en place pour déterminer avec précision la valeur marchande de chacune des propriétés au Québec. Ça détermine une valeur foncière alors que ce que vous voulez savoir quand vous achetez ou vendez une propriété, c’est une valeur marchande. Ce n’est pas du tout la même chose.
Arrêtez avec ça et surtout oubliez ça.
C’est complètement farfelu et erroné de croire que c’est la même chose.
Maintenant, laissez-moi vous démontrer le plus simplement du monde pourquoi cette valeur foncière ne devrait même pas effleurée votre esprit lorsque vous réalisez une transaction immobilière.
Le gouvernement provincial et les municipalités opèrent ce système en complémentarité. C’est donc un système décentralisé où la valeur des propriétés est établie localement par des organismes municipaux responsables de l’évaluation. Leur rôle est de concevoir et de maintenir à jour le rôle d’évaluation de leur ressort, d’en justifier le contenu auprès des citoyens et le cas échéant, devant les tribunaux.
Ici, dans la belle ville de Québec, l’engagement de la municipalité est qu’un évaluateur et un technicien-inspecteur viendront vous rendre visite dans l’une ou l’autre des situations suivantes :
-Vous avez fait une demande de permis pour réaliser des travaux importants
-Votre propriété a été récemment vendue
-La Loi sur la fiscalité municipale qui oblige une visite de votre demeure minimalement à tous les 9 ans
Vous aurez compris que le service d’évaluation fait de son mieux, mais qu’aucune de ces situations nécessitant une mise à jour de votre rôle foncier n’est respectée.
Certains propriétaires font d’importants travaux sans jamais demander de permis, justement pour éviter de voir leurs taxes augmenter.
Certains autres n’entendront jamais parler de la Ville après une transaction immobilière.
Et d’autres n’ont pas vu un représentant de la ville depuis 30 ans, voir même plus.
Maintenant que cette mise en contexte est faite. Pouvez-vous voir que bien que ce travail soit fait avec sérieux, c’est une charge de travail colossale et que les effectifs sont réduits pour une telle tâche. La mission de ces organismes n’est pas et n’a jamais été d’offrir une évaluation marchande précise d’une propriété, à un moment déterminé dans le temps, afin que les parties prenantes à une transaction immobilière puissent s’y référer.
Je vous remercie déjà de votre patience pour avoir lu jusqu’ici. Le plus pertinent s’en vient, alors ne lâchez pas et allez jusqu’au bout svp!!!
Sachez que votre rôle foncier est triennal, il vous suit donc pendant 3 ans sans évoluer dans le temps, peu importe le momentum du marché, hormis les 3 situations mentionnées précédemment. Quand même, pensez-y un instant. Quand tu parles de quelque chose d’imprécis, c’est difficile à battre!
Qui plus est, la valeur foncière qui a été attribuée à votre résidence pour ce rôle triennal, a été déterminée 18 mois avant le moment où elle devient applicable. Quand même, pensez-y un instant. Quand tu parles d’être en retard, c’est difficile à battre!
Parlons de nous, gens de Québec. Notre nouveau rôle foncier vient de sortir pour 2022, 2023 et 2024. La photo du marché immobilier pour le déterminer a été prise le 1er juillet 2020, soit 18 mois avant le 1er janvier 2022 qui se veut l’entrée en vigueur de votre nouveau rôle.
Est-ce que ça vous sonne une cloche????????
Le 1er juillet 2020. Nous entrions dans le 5è mois de la pandémie. Au moment où j’écris ces lignes, nous en sommes au 24è mois de la pandémie. Dans cette période de près de 20 mois, le marché immobilier a été qualifié de tous les noms, mais celui qui résume vite et bien la situation est … FOU!!! Ça fait près de 2 ans que les valeurs médianes de tout ce qui se vend, mois après mois, s’accélèrent à un rythme effréné.
Écoutez-moi bien. Ma blonde et moi sommes propriétaires de plusieurs immeubles et nos différents rôles fonciers pour 2022 à 2024 ont parfois diminué, plafonné ou encore très légèrement augmenté. Pendant ce temps, le marché immobilier de la grande région métropolitaine de Québec a explosé et le mot est faible. Je ne veux pas avancer de statistiques précises car le point n’est pas là. Pendant ce temps, l’évaluation foncière ne reflète absolument pas cette réalité.
Pouvez-vous voir que bien que l’évaluation foncière n’ait jamais été un outil précis, dans les circonstances actuelles, elle se trouve dans un monde parallèle qui n’a rien à voir avec notre monde à nous. Dans cette nouvelle ère du Metaverse, vous êtes maintenant témoin de l’un de ces mondes virtuels complètement déconnecté de la réalité.
En conclusion, si vous êtes un propriétaire et que vous désirez connaître la réelle valeur marchande de votre propriété, mandatez un professionnel possédant les outils et les connaissances nécessaires pour bien vous aiguiller. Si vous êtes un acheteur désirant faire une acquisition, faites-vous représenter par un courtier immobilier compétent afin qu’il puisse bien vous guider dans ce monde de fou actuel. Un comme l’autre, il est révolu le temps où vous regardiez et considériez la valeur foncière pour prendre une décision. J’espère avoir été en mesure de vous le démontrer.
Alex
